Il 2025 segna una svolta epocale per i bonus edilizi in Italia. Con l’entrata in vigore del nuovo modello di comunicazione per il Superbonus e il divieto generalizzato di cessione del credito e sconto in fattura per la maggior parte degli incentivi, si chiude un capitolo di grande flessibilità finanziaria e se ne apre uno più restrittivo, ma forse più sostenibile per le casse pubbliche.
Addio alla cessione per tutti i bonus minori
Fino al 2024, molti bonus edilizi permettevano di monetizzare immediatamente gli incentivi attraverso la cessione del credito a istituti finanziari o fornitori, o lo sconto diretto in fattura. Dal 2025, questa possibilità è drasticamente ridotta.
Secondo il Provvedimento n. 321370 dell’Agenzia delle Entrate del 7 agosto 2025 , la cessione del credito e lo sconto in fattura sono stati aboliti per:
Ecobonus ordinario
Bonus casa (Ristrutturazioni)
Bonus facciate
Bonus per l’eliminazione delle barriere architettoniche
Eco-sisma bonus
Interventi sulle parti comuni condominiali
Per questi incentivi, d’ora in poi, l’unica modalità di fruizione consentita sarà la detrazione diretta in dichiarazione dei redditi, in dieci quote annuali di pari importo .
Il Superbonus resiste, ma con regole più stringenti
L’unico incentivo che, seppur in forma ridotta, conserva la possibilità di scegliere tra detrazione, cessione del credito e sconto in fattura è il Superbonus . Tuttavia, l’aliquota è scesa al 65% e l’accesso è sottoposto a condizioni rigorose.
Per usufruirne nel 2025, era necessario che entro il 15 ottobre 2024 fosse stata presentata la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) o l’istanza edilizia in caso di demolizione/ricostruzione, o che per i condomini fosse stata adottata la delibera assembleare di approvazione dei lavori . Inoltre, la cessione e lo sconto sono consentiti esclusivamente per le spese effettivamente sostenute nel 2025 .
Il nuovo modello di comunicazione: obbligatorio dall’8 settembre
A partire dall’8 settembre 2025, è obbligatorio utilizzare il nuovo modello aggiornato per la comunicazione all’Agenzia delle Entrate, approvato con il citato Provvedimento n. 321370 .
Il modello è stato semplificato, eliminando i riferimenti ai bonus non più cedibili e alle "rate residue" . La comunicazione deve essere inviata entro il 16 marzo 2026 per tutte le opzioni relative a spese sostenute nel 2025 . Il mancato invio entro questa data rende l’opzione inefficace, senza possibilità di sanatoria .
Perché questa stretta? Numeri e sostenibilità
La decisione di limitare fortemente la cessione del credito nasce da un’esigenza di contenere la spesa pubblica. Il costo totale del Superbonus, a fine giugno 2025, ha raggiunto i 126,6 miliardi di euro di detrazioni maturate, a fronte di 500.295 asseverazioni inviate all’ENEA .
I numeri degli ultimi mesi mostrano un netto calo degli incentivi: a fine giugno 2025, l’ENEA ha registrato solo 234 nuove asseverazioni , segno che il mercato si è drasticamente raffreddato dopo la fine della grande onda del Superbonus.
Cosa resta per i contribuenti? Focus sulle detrazioni dirette
Con la fine della monetizzazione immediata, il beneficio per i contribuenti si sposta sulla detrazione in dieci anni. Ecco le aliquote aggiornate per il 2025 :
| Bonus | Aliquota 2025 (Abitazione principale) | Aliquota 2025 (Altre abitazioni) | Tetto di spesa |
|---|---|---|---|
| Ristrutturazioni | 50% | 36% | 96.000 € |
| Efficientamento (Ecobonus) | 50% | 36% | Variabile per intervento |
| Sismabonus | 50% | 36% | Variabile per intervento |
| Superbonus | 65% (solo per chi rientra nei requisiti) | 65% (solo per chi rientra nei requisiti) | - |
| Mobili e arredo | 50% (solo con ristrutturazione) | 50% (solo con ristrutturazione) | 5.000 € |
Una novità importante è il divieto di detrazione per gli interventi di sostituzione degli impianti di climatizzazione invernale con caldaie uniche alimentate a combustibili fossili, in ottemperanza a una direttiva europea . Restano invece detraibili i generatori a biomassa, le pompe di calore e i sistemi ibridi di fabbrica .
Le conseguenze per le famiglie e il mercato
La fine delle cessioni del credito per i bonus "minori" e le regole più stringenti per il Superbonus stanno avendo un impatto significativo:
Liquidità: Le famiglie e i condomini devono ora anticipare l’intero importo dei lavori, potendo recuperare la spesa solo in un arco di dieci anni.
Mercato degli incentivi: Il sistema si semplifica, tornando a un meccanismo più tradizionale di detrazione fiscale, ma perde in flessibilità.
Progetti incentivati: La platea di interventi agevolati si restringe, privilegiando l’efficientamento energetico "spinto" (Superbonus) e gli interventi sull’abitazione principale.
Cosa fare ora? La pianificazione è tutto
Per chi sta valutando interventi, è fondamentale:
Verificare i requisiti per il Superbonus 2025, ormai molto ridotti.
Pianificare la spesa considerando il recupero tramite detrazione decennale, senza più poter contare sulla monetizzazione immediata.
Richiedere preventivi dettagliati e conservare tutta la documentazione, comprese le asseverazioni tecniche e il visto di conformità dei Caf o dei professionisti abilitati, obbligatorio per interventi superiori a 10.000 euro .
Consultare un professionista per avere un quadro chiaro e aggiornato, dato che la normativa è in continua evoluzione.
In conclusione, il 2025 segna il decisivo ritorno a una logica di detrazione fiscale pura, chiudendo la parentesi delle monetizzazioni immediate che aveva caratterizzato gli anni d’oro del Superbonus. Una rivoluzione che cambia le strategie di riqualificazione del patrimonio immobiliare italiano .
Bonus edilizi 2025: fine dell’era delle cessioni del credito e dello sconto in fattura